SCHIEDAM- Door de lockdown zijn Verenigingen van Eigenaren (VvE) in Schiedam lastig te activeren, ontdekt de gemeente.
Bewoners ervaren gesprekken over het activeren van een VvE als lastig, met name vanwege de juridische aspecten, meent de gemeente. Met name over de splitsingsakte, de collectieve verzekeringen die afgesloten moeten worden, het benoemen van een bestuurder en de inschrijving in de KvK.
Daarnaast moet een VvE vergadering aan vormvereisten voldoen: Vergaderingen in combinatie met stemmingen zijn bijvoorbeeld lastig in praktische zin. De stemming moet via een webformulier achteraf worden ingevuld om reglementair te zijn. Daarnaast moet er een presentielijst ondertekend worden. Wanneer om onbekende redenen iemand niet digitaal aanwezig is, dan is de vraag over de rechtsgeldigheid van de bijeenkomst in het geding.
Schiedam is een stad met veel appartementen en circa 1.500 VvE’s. Een deel daarvan is niet actief of slapend. Het niet of matig functioneren van een VvE staat onderhoud van de woningen in de weg.
Met zovele splitsingsaktes van verschillende jaren waar aan de eigenaars van appartementsrechten zijn gebonden is het inderdaad niet zo eenvoudig te doorgronden en ligt machtsmisbruik door bestuurders op de loer.
Er zijn echter professionele beheerders die ook als enig bestuurder bij de KvK kunnen worden ingeschreven. Er is dan in feite alleen een voorzitter van de Algemene leden vergadering (ALV) nodig en een notulist. Beide kunnen tegen een uurtarief ook worden geleverd door een professionele beheerder/bestuurder. Voordeel van een professionele bestuurder is dat deze alle verzekeringen regelt en is verzekerd tegen bestuurdersaansprakelijkheid.
De ALV is het hoogste orgaan van de VvE dat beslist en het bestuur voert de beslissingen van de ALV uit, dus niet andersom. Uit de splitsingsakte en het Burgerlijk Wetboek volgen de regels wat betreft het quorum en het benodigd aantal stemmen voor bepaalde beslissingen van de ALV. Het strekt te ver om dat hier uit te leggen.
Van het op de juiste manier laten stemmen door de Alv wordt vaak een zooitje gemaakt of botweg de hand gelicht door bestuurders van VvE’s en worden soms frauduleuze deals gesloten met bevriende bedrijven en bepaalde eigenaars bevoordeeld. Bij professioneel bestuur is die kans veel kleiner en zal men wel oppassen om nietige of vernietigbare beslissingen te nemen want binnen de jurisprudentie wordt strikt getoetst aan wet- en regelgeving en is bij malversaties het bestuur (hoofdelijk) aansprakelijk voor eventuele schade voor foute besluiten of besluiten buiten de ALV om.
Om het begrijpelijk en transparant te houden zou kunnen worden gestemd bij (schriftelijke) volmacht waarbij het logisch lijkt dat per eerder door het bestuur of leden opgevoerd agendapunt wordt gestemd. Blanco stemmen tellen immers slechts mee om te bepalen of wordt voldaan aan het quorum vereiste.
Door knoeiende bestuurder worden niet zelden stemmen geronseld en bij de meerderheid opgeteld; besluitvorming die zo tot stand komt wordt geacht niet te (hebben) bestaan (nietig) en kan het bestuur achteraf dus duur komen te staan…